Préstamo Convencional
Préstamo Hipotecario Convencional (Conforming / Fannie Mae - Freddie Mac)
El estándar del mercado: tasas competitivas, enganches flexibles y reglas claras para compradores con crédito sólido.
El préstamo convencional es el tipo de hipoteca más común en Estados Unidos y no está asegurado ni garantizado por una agencia del gobierno como FHA, VA o USDA. La mayoría de estos préstamos son 'conforming', es decir, cumplen los lineamientos de Fannie Mae y Freddie Mac, incluidos los límites máximos de monto que se actualizan cada año. Está pensado para compradores con un buen historial de crédito, ingresos comprobables y un nivel de deuda manejable, ya sea para una vivienda principal, una segunda casa o una propiedad de inversión. Permite enganches desde tan solo el 3% en ciertos programas para primeros compradores, y elimina el seguro hipotecario privado (PMI) una vez que se alcanza suficiente capital en la casa. Por su flexibilidad y costo competitivo, suele ser la primera opción para quienes califican. La información de esta página es educativa y no constituye una oferta de crédito ni asesoría financiera personalizada.
Tasas competitivas con buen crédito
Los prestatarios con puntajes de crédito altos suelen acceder a las mejores tasas de interés del mercado, lo que reduce el costo total del préstamo a lo largo de los años.
PMI cancelable
A diferencia del seguro de FHA, el PMI convencional puede eliminarse al alcanzar el 20% de capital, dejando de pagar ese costo mensual.
Enganche flexible desde 3%
Existen programas como HomeReady y Home Possible que permiten enganches de tan solo 3% para compradores que califican, sin necesidad de garantía gubernamental.
Sirve para inversión y segundas casas
El préstamo convencional financia viviendas principales, segundas residencias y propiedades de inversión, algo que muchos préstamos gubernamentales no permiten.
Sin seguro de por vida
Una vez cancelado el PMI, no hay un seguro que dure todo el plazo del préstamo, a diferencia del MIP de muchos préstamos FHA.
Montos altos disponibles
Dentro de los límites conforming, y mediante préstamos jumbo por encima de ellos, se pueden financiar propiedades de mayor valor frecuentes en el Sur de Florida.
Aspectos legales
TRID y Loan Estimate
Bajo las reglas TRID, el prestamista debe entregar un Loan Estimate dentro de los 3 días hábiles de la solicitud, detallando tasa, pagos y costos estimados de cierre.
Closing Disclosure
El prestatario debe recibir el Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre, con los términos y costos finales del préstamo para poder compararlos.
RESPA
La Real Estate Settlement Procedures Act regula los costos de cierre, prohíbe comisiones ilegales (kickbacks) y exige transparencia en los servicios de liquidación.
ECOA y crédito justo
La Equal Credit Opportunity Act prohíbe discriminar por raza, color, religión, origen, sexo, estado civil, edad o por recibir asistencia pública en cualquier decisión de crédito.
Fair Housing Act
Prohíbe la discriminación en transacciones de vivienda y financiamiento, incluyendo la solicitud y aprobación de hipotecas, por las clases protegidas.
Truth in Lending Act (TILA)
Exige divulgar el costo del crédito de forma clara, incluyendo la APR, los cargos financieros y el total de pagos, para que el prestatario pueda comparar ofertas.
Requisitos de tasación (appraisal)
El prestamista normalmente exige una tasación independiente para confirmar el valor de la propiedad; la ley exige independencia del tasador. Algunos casos califican para exención de tasación.
Escrow de impuestos y seguro
Es común que se establezca una cuenta de escrow para pagar impuestos sobre la propiedad y seguro de hogar; los requisitos dependen del enganche y del prestamista.
Derecho de rescisión en refinanciamientos
En un refinanciamiento de vivienda principal, el prestatario suele tener 3 días hábiles para cancelar la operación. No aplica en la compra de una vivienda.
Cancelación de PMI (HPA)
La Homeowners Protection Act establece reglas para cancelar el PMI: solicitud al 80% del valor original y cancelación automática al 78% si los pagos están al día.
Límites conforming de la FHFA
La Federal Housing Finance Agency fija cada año los límites máximos de préstamos conforming, que varían por condado. Superarlos convierte el préstamo en jumbo, con otras reglas.
Aviso de acción adversa
Si la solicitud es denegada, bajo ECOA y FCRA el prestatario tiene derecho a recibir por escrito las razones principales de la negativa.
Seguro de propiedad en Florida
En Florida, los prestamistas suelen exigir cobertura de viento/huracán y, en zonas designadas, seguro de inundación. Los requisitos específicos dependen de la ubicación y del prestamista.
Programas
Características y requisitos
Enganche mínimo
Desde 3% para ciertos programas de primer comprador, 5% es común, y 20% evita el PMI. El monto exacto depende del prestamista, el tipo de propiedad y el perfil del prestatario.
Puntaje de crédito típico
Generalmente se requiere un mínimo de 620, pero los mejores términos suelen empezar alrededor de 740. El requisito real varía según el prestamista y el caso.
Relación deuda-ingreso (DTI)
Muchos prestamistas buscan un DTI máximo cercano al 43-45%, aunque puede llegar hasta ~50% con factores compensatorios. Depende del prestamista y del programa.
PMI (seguro hipotecario privado)
Se exige cuando el enganche es menor al 20% y puede cancelarse al alcanzar suficiente capital. El costo depende del puntaje de crédito y del porcentaje de enganche.
Plazos y límites conforming
Plazos comunes de 15, 20 y 30 años, a tasa fija o ajustable. Los límites conforming los fija la FHFA cada año y varían por condado; por encima se consideran préstamos jumbo.
Documentación e ingresos
Suelen pedirse W-2 o declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, recibos de pago y verificación de empleo. Los requisitos exactos dependen del prestamista y del tipo de ingreso.
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Pago mensual estimado
$4,792
Estimación orientativa. No incluye HOA. Verificá tasas y costos con tu prestamista.
Preguntas frecuentes
Preguntas y respuestas
Es una hipoteca que no está asegurada ni garantizada por el gobierno federal. La mayoría sigue las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac, lo que las hace 'conforming'.
El FHA está asegurado por el gobierno y suele aceptar crédito más bajo, pero exige seguro hipotecario a menudo de por vida. El convencional permite cancelar el PMI y puede ser más barato con buen crédito.
Significa que el préstamo cumple los lineamientos de Fannie Mae y Freddie Mac, incluido el límite máximo de monto. Si lo supera, se considera un préstamo jumbo.
Puede ser desde 3% en ciertos programas para primer comprador, aunque 5% a 20% es común. Con 20% se evita el PMI. El mínimo real depende del prestamista y de tu caso.
Por lo general se pide un mínimo de 620, pero los mejores términos suelen empezar cerca de 740. Cada prestamista establece sus propios criterios.
El PMI es un seguro que protege al prestamista cuando el enganche es menor al 20%. Se paga mensualmente y puede cancelarse al alcanzar suficiente capital en la casa.
Bajo la Homeowners Protection Act, puedes solicitar su cancelación al 80% del valor original y se cancela automáticamente al 78%, si tus pagos están al día. Una nueva tasación también puede ayudar.
Sí, los préstamos convencionales financian viviendas principales, segundas casas y propiedades de inversión. Las propiedades de inversión suelen requerir mayor enganche y mejor crédito.
Los más comunes son 15, 20 y 30 años, con tasa fija o ajustable (ARM). El plazo más corto suele tener tasa más baja pero pago mensual más alto.
Lo fija la FHFA cada año y varía por condado. Si necesitas financiar por encima de ese límite, entras en el terreno de los préstamos jumbo, que tienen reglas distintas.
Normalmente recibos de pago, W-2 o declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y verificación de empleo. El prestamista puede pedir documentación adicional según tu situación.
Es el porcentaje de tu ingreso mensual que va a deudas. Muchos prestamistas buscan un DTI máximo cercano al 43-45%, aunque puede ser mayor con factores compensatorios.
Es un préstamo que supera los límites conforming fijados por la FHFA. Suele exigir mejor crédito, mayor enganche y más reservas, y es común en propiedades de alto valor.
En muchos casos sí, especialmente para la vivienda principal, con una carta de regalo que documente el origen del dinero. Las reglas exactas dependen del programa y del prestamista.
La tasa fija mantiene el mismo pago durante todo el plazo y da estabilidad. La ajustable (ARM) suele empezar más baja pero puede subir; depende de cuánto tiempo planees quedarte.
El cierre suele tomar entre 30 y 45 días, aunque varía según el prestamista, la tasación y la documentación. Una preaprobación previa ayuda a agilizar el proceso.
En la mayoría de los casos sí, para confirmar el valor de la propiedad. Algunos préstamos califican para una exención de tasación según las reglas del programa y del prestamista.
Es una evaluación inicial del prestamista sobre cuánto podrías pedir prestado, basada en tu crédito e ingresos. Fortalece tu oferta ante los vendedores y aclara tu presupuesto.
Bajo ECOA y FCRA tienes derecho a recibir por escrito las razones principales del rechazo. Eso te permite corregir el problema, mejorar tu perfil y volver a intentarlo.
Depende de la zona: en áreas de alto riesgo designadas, el prestamista suele exigirlo. En Florida también es común el requisito de cobertura de viento o huracán.
No. Todo el contenido es educativo y general, no constituye una oferta de crédito ni asesoría financiera personalizada. Las condiciones reales dependen de tu caso y del prestamista, bajo igualdad de oportunidad en crédito y vivienda.
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