Edificios de apartamentos, duplex a 4-plex y portafolios multifamiliares. Inversión orientada a flujo de caja y apreciación, con análisis de cap rate y NOI.
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Consideraciones legales
- Cumplimiento de Fair Housing y leyes de landlord-tenant de Florida (Cap. 83)
- Certificados de ocupación, inspecciones y, en Miami-Dade, recertificación de edificio (40/50 años)
- Estructura de tenencia (LLC) y protección patrimonial
- Estoppels de inquilinos y revisión de leases vigentes en el due diligence
- Regulaciones locales de renta, conversión a condominio y milestone inspections
- Sales tax clearance y revisión de gravámenes/violaciones de código
Qué evaluar
- 1Rent roll y estados operativos de 12 meses (T-12)
- 2Cálculo de NOI, cap rate y proyección de renta a mercado
- 3Estado de las unidades, sistemas y CapEx pendiente (techo, AC, plomería)
- 4Financiamiento DSCR, agency (Fannie/Freddie) o comercial
- 5Reserva para reparaciones y costo de las recertificaciones
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes
Es el NOI (ingreso operativo neto) anual dividido por el precio. Mide el retorno sin apalancamiento y permite comparar activos: a menor cap rate, más caro (y suele ser zona más premium). Lo calculamos con los números reales del rent roll y el T-12.
Hasta 4 unidades suele financiarse como residencial (mejores tasas, menos enganche); 5+ se considera multifamiliar comercial, que se valúa por NOI/cap rate y se financia con préstamos comerciales, DSCR o de agencia.
Revisión del rent roll y T-12, estoppels firmados por cada inquilino (confirmando renta y depósito), inspección física de unidades y sistemas, búsqueda de violaciones de código y gravámenes, y análisis del CapEx y de las recertificaciones pendientes.
Tras el caso Surfside, Florida exige milestone inspections a edificios de cierta altura/antigüedad y reservas para reparaciones estructurales. Al comprar, hay que presupuestar esas inspecciones y obras — pueden ser un costo importante. Lo evaluamos antes de cerrar.
Con préstamos comerciales, de agencia (Fannie Mae/Freddie Mac para 5+ unidades) o DSCR (que califican por el flujo del inmueble, no por tu ingreso personal). Te conectamos con prestamistas y estructuramos el deal según el activo.
Subiendo el NOI: llevar rentas a mercado, reducir vacancia, controlar gastos, agregar ingresos (lavandería, parking, storage) y mejoras de capital con buen retorno. Como el valor = NOI / cap rate, cada dólar extra de NOI multiplica el valor del activo.
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Información general; no constituye asesoría legal ni contable. Verificá permisos, zonificación y licencias con las autoridades y profesionales competentes.