Hoteles, condo-hoteles y propiedades aptas para renta de corto plazo. Asesoramos en regulaciones municipales de short-term rental y operación hotelera.
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Consideraciones legales
- Regulaciones municipales de short-term rental (varían mucho por ciudad)
- Licencia de lodging del DBPR (Hotels & Restaurants) y registro de resort/tourist tax
- Reglas de la asociación de condominio sobre rentas cortas
- Cumplimiento de seguridad de vida (fire/life safety), ocupación y ADA
- Franchise/management agreement con la marca hotelera, si aplica
- Sales y bed tax (impuesto de alojamiento) al día con el condado y el estado
Qué evaluar
- 1Análisis de RevPAR, ADR y ocupación de la zona
- 2Modelo de gestión (propia, marca franquiciada u operador)
- 3Revisión de restricciones de renta corta del condominio
- 4Permisos de resort/tourist tax y licencias vigentes
- 5CapEx de PIP (property improvement plan) que exija la marca
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes
Depende de la ciudad y la zonificación: Miami Beach es muy restrictiva (multas altas en zonas no permitidas), mientras Sunny Isles, North Bay Village y zonas designadas lo permiten. Lo verificamos por dirección antes de comprar.
Una unidad que comprás dentro de un hotel y que el operador renta por vos, repartiendo los ingresos según un programa. Combina uso personal e inversión, pero hay que leer el management agreement: split de ingresos, gastos y semanas de uso propio.
Licencia de lodging del DBPR (Division of Hotels & Restaurants), registro de sales tax y de tourist/resort tax del condado, y cumplimiento de inspecciones de fire/life safety. Según el formato (hotel, B&B, vacation rental) cambian los requisitos.
ADR (Average Daily Rate) es la tarifa promedio por noche; la ocupación, el % de noches vendidas; y RevPAR (Revenue per Available Room) combina ambos (ADR × ocupación). Son los KPIs con los que se valúa y compara un activo hotelero.
Una marca (franquicia) da sistema de reservas, fidelidad y financiamiento, pero cobra fees y exige PIP (inversiones de mejora). Independiente da libertad y márgenes, pero más esfuerzo comercial. Analizamos ambos según la propiedad y tu plan.
Por capitalización del NOI (cap rate hotelero) y por múltiplos de RevPAR/llave, además del valor inmobiliario. Pesan la ubicación, la marca, el estado (CapEx pendiente) y la tendencia de demanda turística de la zona.
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Información general; no constituye asesoría legal ni contable. Verificá permisos, zonificación y licencias con las autoridades y profesionales competentes.